Smlouva o úklidu společných prostor: co by v ní mělo být pro SVJ

Smlouva o úklidu společných prostor by měla obsahovat přesný rozsah prací (které prostory a jaké úkony), četnost a termíny, způsob kontroly a reklamace, kdo dodává prostředky a vodu, odpovědnost za škodu a doložení pojištění, zacházení s klíči, cenu nebo způsob jejího určení a pravidla výpovědi. Nejvíc sporů vzniká z nejasně popsaného rozsahu.

Článek řeší jen obsah smlouvy. Kdo úklid v domě platí, jak se rozúčtovává a jak ho zadat, najdete v článku Úklid společných prostor v SVJ: kdo platí a jak ho zadat. Jde o obecnou informaci, nikoli o právní radu; konkrétní smlouvu a stanovy vašeho společenství si nechte posoudit.

O jakou smlouvu jde a kdo ji podepisuje

Úklid lze sjednat jako smlouvu o dílo. Občanský zákoník v § 2587 za dílo považuje mimo jiné „údržbu, opravu nebo úpravu věci, nebo činnost s jiným výsledkem“. Podle § 2590 má zhotovitel dílo provést „s potřebnou péčí v ujednaném čase“. Strany mohou zvolit i jinou smlouvu – podstatnější než název je, co je v ní konkrétně napsáno.

Za společenství vlastníků jedná statutární orgán, tedy výbor, pokud stanovy neurčí, že je jím předseda (§ 1205). Shromáždění podle § 1208 písm. d) schvaluje druh služeb a způsob rozúčtování jejich cen na jednotky. Zákon č. 67/2013 Sb. výslovně uvádí úklid společných prostor v domě mezi službami a v § 3 stanoví, že o rozsahu služeb rozhodne společenství. Před podpisem si proto ověřte, že úklid jako služba a jeho rozúčtování prošly shromážděním podle vašich stanov.

Co by smlouva měla obsahovat: přehled

1. Smluvní strany, adresa domu a kontaktní osoby na obou stranách.
2. Rozsah prací jako samostatná příloha (prostory, úkony, četnost).
3. Dny a časové okno úklidu, postup při svátcích a náhradní termíny.
4. Způsob kontroly, nahlášení nedostatků a lhůta pro nápravu.
5. Prostředky, pomůcky, voda, elektřina a místo pro jejich uložení.
6. Klíče, čipy a přístup do technických místností.
7. Odpovědnost za škodu, doložení pojištění, případně smluvní pokuta.
8. Cena nebo způsob jejího určení, fakturace a mimořádné práce.
9. Doba trvání, výpověď, odstoupení a předání při ukončení.

Rozsah prací: příloha, podle které se dá kontrolovat

Smlouva by neměla říkat jen „úklid společných prostor“. Podle § 2615 občanského zákoníku má dílo vadu, neodpovídá-li smlouvě. Co ve smlouvě není, se tedy těžko reklamuje. Rozsah sepište po prostorech a u každého úkonu uveďte četnost.

Tabulka je jen ukázka struktury; podrobnější rozpis úkonů a četností najdete v článku Úklid vchodu a schodiště v bytovém domě.

Co výslovně vyjmout nebo sjednat zvlášť

• zimní údržbu chodníku a vstupu (posyp, odklízení sněhu),
• mimořádné úklidy po stěhování, rekonstrukci bytu nebo havárii,
• odvoz věcí ponechaných ve společných prostorách,
• mytí oken ve výškách, kde je potřeba plošina nebo práce ve výšce,
• strojní čištění podlah a impregnaci.

U každé položky napište, zda je v ceně, nebo se objednává zvlášť a jakým způsobem.

Četnost, termíny a náhradní úklid

Uveďte konkrétní den a časové okno, například dopoledne. Obyvatelé tak vědí, kdy je podlaha mokrá, a kontrola má podle čeho postupovat.

• Kdo a jak dlouho předem ohlásí změnu termínu.
• Do kdy se vynechaný úklid nahradí (například do dvou pracovních dnů).
• Co platí ve svátek, který připadne na den úklidu.
• Zda a za jakých podmínek lze objednat úklid navíc.

Kontrola kvality a reklamace

Kontrola funguje jen tehdy, když je jednoduchá a obě strany ji znají předem. Pomůže několik prvků:

1. Evidenční list na nástěnce nebo v aplikaci, kam pracovník zapíše datum a provedené úkony.
2. Jedna kontaktní osoba za SVJ (člen výboru nebo správce), která nedostatky hlásí. Stížnosti jednotlivých obyvatel posílejte přes ni.
3. Písemné nahlášení nedostatku, ideálně s fotografií, datem a místem.
4. Lhůta, do kdy dodavatel nedostatek odstraní, a potvrzení nápravy.
5. Pravidelná společná prohlídka domu, například jednou za čtvrtletí.

U smlouvy o dílo zákon počítá s tím, že objednatel dílo převezme s výhradami, nebo bez výhrad (§ 2605). Proto se vyplatí ve smlouvě popsat, jak a do kdy se výhrady uplatňují.

Smlouva může obsahovat smluvní pokutu, například za opakovaně vynechaný úklid. Pozor na § 2050: je-li sjednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody z porušení povinnosti, ke kterému se pokuta vztahuje. Pokutu proto vztahujte k povinnostem, jako je dodržení termínů, ne k poškození majetku.

Odpovědnost za škodu a pojištění

Podle § 2913 občanského zákoníku nahradí strana, která poruší povinnost ze smlouvy, škodu z toho vzniklou. Podle § 2914 odpovídá i za škodu způsobenou zaměstnancem nebo jiným pomocníkem. Smlouva by to měla doplnit o praktické věci:

• jak se škoda hlásí a dokládá (fotografie, zápis),
• že dodavatel doloží pojištění odpovědnosti za škodu a oznámí jeho případný zánik,
• zda smí práci předat subdodavateli a za jakých podmínek,
• kdo odpovídá za úraz třetí osoby na mokré podlaze a jak se označuje vytřená plocha.

Samostatný bod věnujte chemii. Dodavatel by měl používat prostředky podle etikety, při práci větrat a používat rukavice. Přípravky s chlorem se nikdy nesmějí míchat s kyselými přípravky ani s amoniakem, nové prostředky na kámen, dřevo nebo lino je vhodné nejprve vyzkoušet na málo viditelném místě. Více v článku Které čisticí prostředky nikdy nemíchat.

Klíče, prostředky a přístup do domu

• Předávací protokol s počtem klíčů a čipů a s podpisy obou stran.
• Zákaz kopírování klíčů a povinnost hlásit ztrátu bez zbytečného odkladu, včetně toho, kdo platí výměnu zámku.
• Kdo dodává prostředky, mopy a pytle na odpad.
• Ze kterého kohoutku a zásuvky se bere voda a elektřina.
• Kde se pomůcky skladují; místnost by měla být uzamykatelná a mimo dosah dětí.

Cena, fakturace a mimořádné práce

Smlouva musí cenu určit dostatečně; podle § 2586 stačí i dohodnutý způsob jejího určení. Napište, za jaké období se fakturuje, co je v paušálu a jak se objednávají a účtují mimořádné práce. Doporučujeme také doložku, jak a s jakým předstihem se cena mění. Aktuální ceny najdete v ceníku, rozsah služby na stránce úklid společných prostor.

Doba trvání, výpověď a odstoupení

U smlouvy na dobu neurčitou, která zavazuje k opakované činnosti, lze podle § 1999 závazek zrušit ke konci kalendářního čtvrtletí výpovědí podanou alespoň tři měsíce předem. Platí to tehdy, když si strany nesjednají něco jiného, proto je lepší výpovědní dobu napsat výslovně, například jeden až tři měsíce od prvního dne následujícího měsíce.

Při podstatném porušení smlouvy může druhá strana podle § 2002 bez zbytečného odkladu odstoupit. U opakované činnosti má odstoupení podle § 2004 odst. 3 účinky jen do budoucna. Aby nebylo sporné, co je „podstatné“, popište ve smlouvě konkrétní případy, například opakované vynechání úklidu i po písemné výzvě.

Doplňte i postup při ukončení: vrácení klíčů a čipů, vyklizení úložné místnosti a vyúčtování posledního období.